Lorsqu’un particulier achète une maison ou un appartement, il tient compte des caractéristiques du logement, de son emplacement et des prix de marché dans la ville (ou dans le quartier si l’achat se fait dans une grande métropole). De nombreux sites publient régulièrement des prix au m2 pour les appartements et les maisons individuelles.
En ce qui concerne notre commune, selon Le Figaro immobilier, le prix médian du m2 en avril 2023 est de 5949 €/m2. Pour une maison, il atteint 6288 €/m2.
Mais pour un promoteur immobilier, le calcul économique et financier est totalement différent.
Pour évaluer la pertinence d’une opération, Il part tout d’abord de son chiffre d’affaire potentiel. Ce chiffre d’affaire repose bien évidemment sur le potentiel de constructibilité d’un terrain. Plus le PLU permet de faire un immeuble haut (R+4, R+5…) et plus il permet de construire des logements et plus élevé sera son chiffre d’affaires. A noter que malgré quelques réflexions balbutiantes déjà évoquées dans ce blog, la création d’espaces verts, pourtant indispensable à notre santé et notre bien-être, n’est jamais valorisée sur le plan financier.
Une fois que ce « produit de cession » est évalué, le promoteur immobilier identifie les différents coûts incontournables : démolition des éventuels bâtiments existants, remise en état du terrain, construction de l’immeuble et des espaces attenants, publicité, commercialisation…
Il reste alors un solde positif entre le produit de cession attendu et les coûts incontournables. Le promoteur prend sa marge (35, 40, 50% parfois plus) et le montant résiduel qui reste est celui qu’il peut consacrer à l’acquisition du terrain.
Le modèle économique de la promotion immobilière est tellement confortable que ce montant résiduel est dans tous les cas de figure beaucoup plus élevé que la valeur de marché du terrain et/ou du pavillon construit dessus.
C’est la raison pour laquelle les propriétaires de ces pavillons, parfois âgés et plus en capacité d’entretenir une maison, se laissent très souvent séduire par les sirènes des promoteurs immobiliers. Et c’est la raison pour laquelle dans notre commune de nombreux pavillons remarquables ont disparu et seront remplacés par des immeubles construits par Franco Suisse, Nexity, Vinci ou Bouygues.
Mais parfois, ce modèle économique connait des ratés. L’histoire du projet de construction d’un immeuble Franco-Suisse au 133 ter-139 rue Boucicaut relatée dans le blog « Pour Fontenay » est ainsi édifiante. En voulant accroitre sa marge et réduire au minimum les études préalables (notamment les sondages du sol), le promoteur immobilier s’est aperçu trop tard que son projet de construction se situait sur un terrain en zone de carrières et qu’il devait réduire soit le nombre de places de parking (actuellement non autorisé par le PLU) soit le nombre d’étages (ce qui conduirait à réduire sa marge).
Bien entendu, personne ne va pleurer sur les malheurs d’un promoteur immobilier qui doit réduire sa marge colossale. Mais à court terme, comme le conclut l’article, ce sont les Fontenaisiens qui sont perdants avec l’installation d’une friche et de palissages d’un goût douteux sur une de nos entrées de ville qui a fait l’objet quelques dizaines de mètres plus loin d’un réaménagement ambitieux (place de la Cavée).
Pour éviter à l’avenir de tels désagréments, et à défaut de mettre fin à cette politique de densification accélérée de notre ville (qui est malheureusement dans l’ADN de la majorité municipale actuelle), il faudrait renforcer le rôle de la commission des permis de construire (qui ne s’est pas réunie depuis plusieurs mois dans notre commune) et imposer le cas échéant aux promoteurs de réaliser en amont de ce dépôt de PC des études plus robustes du sol.
Gilles Mergy
